🏡 Newsletter Juridique – Droit Immobilier | Avril 2025
🔹 Interdiction de location des logements classés G (DPE)
Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G sont interdits à la location. Cette mesure s’inscrit dans la stratégie de lutte contre les passoires thermiques.
A compter du 1er janvier 2028, ce seton les logements étiquetés F sur le DPE qui seront considérés comme non décents.
Art. 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi climat
🔹 Encadrement des meublés touristiques renforcé
Au plus tard le 20 mai 2026, toutes les locations de meublés touristiques devront faire l’objet d’une déclaration (enregistrement auprès d’un téléservice national dédié). Le loueur devra apporter la preuve que le logement proposé à la location est bien sa résidence principale, en fournissant son avis d’imposition établi à son nom avec l’adresse du meublé de tourisme.
Nouveaux taux de l’abattement fiscal
A partir du 1er janvier 2025, de nouveaux abattement fiscal sont appliqués :
50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes (avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels) ;
30 % pour les biens non classés (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels).
Ces nouveaux taux s'appliqueront aux revenus locatifs perçus.
Diagnostic de performance énergétique (DPE)
Il devient obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et soumis à autorisation de changement d'usage. En France métropolitaine, ces logements devront attester d’un DPE classé :
entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).
À partir de 2025, les communes pourront limiter à 90 jours par an la durée maximum pendant laquelle les résidences principales peuvent être louées à des touristes (au lieu de 120 jours aujourd'hui). Une amende civile de 15 000 € pourra être appliquée en cas de dépassement du nombre de jours de location autorisé sur la commune.
Modification du règlement de copropriété
Depuis le 1er janvier 2025, tout copropriétaire se déclarant en mairie comme loueur de meublés de tourisme devra en informer le syndic. Les nouveaux règlements de copropriété pourront interdire ou non les meublés de tourisme. Dans les copropriétés disposant déjà d'un règlement de copropriété, un vote à la majorité (deux tiers des voix) pourra modifier le règlement de copropriété pour interdire la location des logements en meublés de tourisme, alors qu'aujourd'hui l'unanimité est requise.
Loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024 visant à renforcer les outils de régulation des meublés de tourisme à l'échelle locale
🔹 Copropriété : DPE et PPPT
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots, qu'elles soient à usage d'habitation, professionnel ou commercial. A partir du 1ᵉʳ janvier 2026, toutes les copropriétés de moins de 50 lots devront également se conformer à cette obligation.
Article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021
Depuis le 1ᵉʳ janvier 2025, tous les syndicats des copropriétaires (comprenant même mois de 50 lots) doivent mettre en place un projet de plan pluriannuel de travaux (PPPT) à la fin d'une période de 15 ans à partir de la date de réception de l'immeuble ( sauf si un diagnostic technique global (DTG) ne fait apparaître aucun besoin de travaux au cours des 10 années qui suivent son élaboration).
Article 171 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021
🔹Fin du dispositif Pinel
Le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024. Seuls les dossiers complets et déposés avant cette date restent éligibles.
🔹MaPrimeRénov’ recentrée
Toujours accessible en 2025, MaPrimeRénov’ est désormais recentrée sur les rénovations globales. L’accompagnement devient obligatoire pour les projets les plus complexes.
🔹Exonération de taxe foncière pour rénovations énergétiques
Sur délibération des collectivités locales, une exonération partielle ou totale de taxe foncière est accordée en cas de travaux énergétiques significatifs.
🔹Plan gouvernemental pour renforcer la fiabilité du DPE
Présenté le 20 mars 2025, ce plan vise à restaurer la confiance dans le DPE par :
le renforcement des contrôles via l’IA et des audits systématiques ;
des sanctions renforcées contre les fraudes ;
la création d’un QR code de certification dès juin 2025 ;
une réforme de la formation initiale des diagnostiqueurs.
⚖️ Jurisprudence récente – Focus Lexcab
📌 Vices cachés et servitudes non déclarées
➡️ Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, pourvoi n° 23-17.636
Même en cas de vente « en l’état », le vendeur est tenu de révéler les servitudes non apparentes. La Cour relève que la clause n'excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées. En conséquence, l’acheteur peut agir sur le fondement de l’éviction si celles-ci lui causent un trouble de jouissance.
Recommandation : Pour être efficace, la clause doit également exclure expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées.
📌 Dégradations locatives et injonction de payer
➡️ Cass. 3e civ., 27 mars 2025, pourvoi n° 23-21.501
La Cour de cassation juge que le recouvrement d’une créance pour dégradations locatives ne peut être poursuivi par voie d’injonction de payer si son montant n’a pas pas déterminé par le contrat..
📌 Cession de bail commercial : validité des clauses procédurales
➡️ Cass. 3e civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 23-23.372
Une clause imposant un acte authentique pour la cession du bail et la présence du bailleur est jugée valable.
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50 % pour les biens classés et les chambres d'hôtes (avec un plafond de 77 700 € de revenus locatifs annuels) ;
30 % pour les biens non classés (avec un plafond de 15 000 € de revenus locatifs annuels).
entre les classes A et E du 21 novembre 2024 au 31 décembre 2033 ;
entre les classes A et D à compter du 1er janvier 2034 (la même règle s’appliquera à cette date aux logements loués à titre de résidence principale).
Présenté le 20 mars 2025, ce plan vise à restaurer la confiance dans le DPE par :
le renforcement des contrôles via l’IA et des audits systématiques ;
des sanctions renforcées contre les fraudes ;
la création d’un QR code de certification dès juin 2025 ;
une réforme de la formation initiale des diagnostiqueurs.
➡️ Cass. 3e civ., 13 févr. 2025, pourvoi n° 23-17.636
Même en cas de vente « en l’état », le vendeur est tenu de révéler les servitudes non apparentes. La Cour relève que la clause n'excluait pas expressément la garantie des servitudes non apparentes non déclarées. En conséquence, l’acheteur peut agir sur le fondement de l’éviction si celles-ci lui causent un trouble de jouissance.
➡️ Cass. 3e civ., 27 mars 2025, pourvoi n° 23-21.501
La Cour de cassation juge que le recouvrement d’une créance pour dégradations locatives ne peut être poursuivi par voie d’injonction de payer si son montant n’a pas pas déterminé par le contrat..
➡️ Cass. 3e civ., 13 mars 2025, pourvoi n° 23-23.372
Une clause imposant un acte authentique pour la cession du bail et la présence du bailleur est jugée valable.
Qui sommes-nous ?
Le site www.lexcab.fr est édité par la société LEXCAB, Société d’exercice libéral par action simplifiée au capital de 1.000,00 €, inscrite au barreau de Paris et inscrite au RCS de Paris sous le numéro 887 671 352, dont le siège est situé 74, rue de la Fédération, 75015 Paris,
Numéro individuel d’identification d’assujetti à la TVA : FR659304073662
SIRET : 93040736600010
Téléphone : 33 (0) 6 20 38 2844
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Directeur de la publication : Grégory Cauvin
Chez qui est hébergé le site ?
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SAS au capital de 50 000 000 €
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Siège social : 2 rue Kellermann – 59100 Roubaix – France
En cas de litige, puis-je saisir un médiateur :
Conformément aux dispositions des articles L. 612-1 et suivants du Code de la consommation, vous avez la possibilité en qualité de consommateur, après avoir tenté au préalable de résoudre à l’amiable, de recourir gratuitement au Médiateur de la Consommation auprès du Conseil National des Barreaux (CNB) dont les coordonnées sont les suivantes :
CNB-Médiateur à la consommation – 180 Boulevard Haussmann 75008 PARIS
Mail : mediateur@mediateur-consommation-avocat.fr
Site internet : https://mediateur-consommation-avocat.fr
Lexcab vous infome que ne peuvent être soumis au médiateur les litiges pour lesquels, la demande est manifestement infondée ou abusive, ou a été précédemment examinée ou est en cours d’examen par un autre médiateur ou par un tribunal. Il en est de même si vous avez a introduit votre demande auprès du médiateur dans un délai supérieur à un an à compter de votre réclamation écrite auprès de Lexcab ou si le litige n’entre pas dans le champ de compétence du médiateur, ou enfin si vous ne justifiez pas avoir tenté, au préalable, de résoudre son litige directement auprès du cabinet par une réclamation écrite.
Lexcab vous infome également de l’existence d’une plateforme de Règlement en Ligne des Litiges (« RLL ») à laquelle vous avez la possibilité de recourir en votre qualité de consommateur depuis le lien suivant : http://ec.europa.eu/consumers/odr/.